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翰墨策划｜龙湖营收暴增25.4%，74家房企亏损时它如何做到“零违约”突围？

来源：翰墨策划时间：2025-09-08

房地产行业的寒冬仍在持续，但总有人能踏出一条生路。8月29日，龙湖集团交出2025年中期成绩单：营收587.5亿元，逆势增长25.4%。更关键的是，这家房企扛住了偿债压力，年内已累计兑付债券本息超100亿元，保持“零违约、零展期”记录。账本上的数字不会说谎，龙湖的这份答卷，藏着穿越周期的生存密码。

债务“瘦身”：

从刹车到换引擎，龙湖的财务清醒

过去几年，房企集体陷入债务泥潭。但龙湖早在2022年就踩下了“刹车”，主动降负债。三年时间，有息负债从2080亿元压降至1698亿元，降幅近400亿。这不是简单的数字游戏，而是一场财务“换引擎”的自我革命。

翻开龙湖的偿债时间表：1月兑付39.775亿元，3月25.02亿，5月5.2亿，7月17.66亿……到8月，一笔9.5亿元的债券清偿后，年内偿债总额突破100亿大关。董事会主席陈序平在业绩会上交底：“2025年是债务偿还的最后一个高峰年，之后压力将大幅减轻。”CFO赵轶也给出明确预期：今年压降负债超300亿，未来每年减少100亿，最终将总负债稳定在1000亿左右。

如今，龙湖的财务数据透出底气：净负债率51.2%，融资成本降至3.58%，平均借贷年限拉长到10.95年。对比行业数据显示，74家发布预告的房企中，超六成预计亏损。而龙湖不仅盈利，还能按时还债，靠的是提前布局的财务清醒。

转型“多条腿走路”：

从开发商到“空间运营商”

单纯的房地产开发，早已不是安全的赛道。龙湖的转型早有预谋：商业、长租、物业、代建……多条腿走路，让现金流有了“稳定器”。

上半年，运营及服务业务收入132.7亿，占比总营收22.6%，创历史新高。商业板块是主力军：89座开业商场，租金收入55亿，同比增长4.9%，出租率稳在96.8%。商业总经理包伟透露，上半年商场总营业额超400亿，日均客流330万人次，增长17%。下半年计划新开10个商业项目，未来两年每年保持10个的开业节奏。

长租公寓“冠寓”也在扩张：开业12.7万间，整体出租率95.6%，开业超6个月的项目出租率高达97.2%。更值得关注的是，龙湖已将长租航道升级为资产管理航道，涵盖产业办公、服务式公寓、健康养老等六大业态，业态联动带来协同效应。

物业板块同样稳健：龙湖智创生活收入55.3亿，在管面积4亿平方米，外拓项目占比60%。管理层主动退出限价过低项目，聚焦增值业务，砍掉低效业务线。代建业务更是增长超60%，上半年收入7亿，代建销售额84亿，交付面积超120万平方米。总裁陈序平强调：“龙智造只做一二线城市，坚持轻资产，不参与低价内卷。”

土地投资：

谨慎出手，聚焦核心